Folie des appartements en PPE

Par François Hiltbrand. Le Temps, août-septembre 2004

Pour les logements en propriété par étage, la logique des prix serait de trouver sur le marché des appartements dans une fourchette de F 6'000 à F 10'000 le mètre carré, à la proximité ou au centre-ville, suivant la qualité de la situation. Nous parlons ici d'un prix maximum dans un immeuble neuf. Ce prix sera modulé de plus ou moins 10 % en fonction de l'étage et de l'orientation.

Pour les appartements à réhabiliter cette fourchette est abaissée de F 500 à F 1'500 en fonction des travaux à réaliser, voir plus si le fonds de rénovation n'est pas suffisamment approvisionné.

Les chiffres énoncés ci avant partent du principe que le coût de production d'un logement, quelle que soit sa situation, est de F 3'500 à F 4'000 par mètre carré. Le solde du prix de vente, en toute logique économique, comprend les frais financiers, le bénéfice de promotion et le coût du terrain. Cette composante représente environs 40 % du prix de vente dans les situations défavorables et 60 % dans les meilleurs endroits. Or nous constatons une augmentation substantielle des prix de vente des appartements en propriété par étage dépassant très régulièrement, de 10 à 15%, ce plafond logique, résultant de l'addition: achat du terrain, frais financiers, bénéfices et coût de production. À l'exception des opérations contrôlées par l'État, notamment en zone de développement.

Plusieurs facteurs concourent pour expliquer le dépassement des prix « économiquement raisonnables ».

1. La pénurie de logements en vente (dans le neuf comme dans l'ancien), cette demande ne pouvant pas se reporter sur les beaux objets en location, trop rares et trop chers.
2. Le bas niveau d'intérêts rendant supportable (et comparable à un loyer) l'achat d'un logement familial d'où l'intérêt d'un plus grand nombre. Nous remarquons l'intérêt d'une nouvelle catégorie de population dans la tranche d'âge de 30 à 40 ans, alors que jusqu'à récemment ces objets correspondait aux moyens financiers des plus de 50 ans. L'incertitude liée à la pérennité des fonds de prévoyance augmente cet engouement.
3. Enfin, il y a les acquéreurs étrangers qui, par comparaison avec les grandes métropoles européennes, trouvent que les produits en vente à Genève ne sont pas trop onéreux. Cette prime conjoncturelle sera maintenue tant que les trois facteurs (pénurie, intérêts bas et nouveaux arrivants) sont maintenus. Qu'un seul disparaisse et le marché devra retrouver des valeurs logiques.

Nous laissons au lecteur le soin de juger la pérennité de ces facteurs ; pour notre part nous surveillons particulièrement les taux d'intérêts dont la hausse suivante paraît annoncée..