Voici une analyse de "Colliers international suisse romande" à laquelle nous souscrivons.
La situation actuelle à Genève est trouble. D’un côté, la tempête économique de nos voisins européens devient préoccupante et il serait bien extraordinaire que cela ne touche, tôt ou tard, le microclimat genevois. D’un autre côté, on lit tous les jours quantité d’analyses qui démontrent que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes malgré la crise de la dette européenne malgré le franc fort, malgré ceci, malgré cela.
Il est vrai que Genève vit une période de contrastes. Contraste entre les vacants officiels et les études indépendantes; contraste toujours entre la situation au premier semestre 2011; contraste encore entre les prévisions des experts pour l’année 2012.
Le stock de bureaux vacants, selon l’étude de l’OCSTAT datant d’août 2011, ne serait composé que de 25’750 m2, soit un taux de vacance de 0,6 %! En juillet, un grand cabinet d’études statistiques immobilières publiait un chiffre de 270'000 m2 de bureaux vacants, soit plus de 10 fois plus! Contraste, nous disions ...
Le recensement détaillé de Colliers Suisse novembre 2011 aboutit à un total de 91’000 m2 de bureaux vacants, soit un taux de vacance de 2,4 %. Le chiffre de l’OCSTAT ne prend sans doute pas en compte les surfaces proposées à la sous-location, ni les baux à transférer, part importante du marché genevois. De plus, notre définition des vacants ne s’arrête pas aux locaux disponibles à la date d’étude, mais dans les six mois. Ceci expliquant peut-être cela.
Par rapport à l’an dernier, ce taux apparaît stable (2,4 % versus 2,5 % à fin 2010. Mais les eaux du Léman ne sont pas si calmes qu’il y paraît ... En 2011, nous avons connu deux marchés fort différents à Genève. Une hausse des prix avec une baisse des surfaces vacantes tout au long du premier semestre, suivi d’un ralentissement net de la demande au second semestre. L’arrivée de nouveaux projets de construction dans les deux ans détendra encore le marché.
Dans les trois ans, la réalisation du projet SOLVALP, première réalisation d’envergure du périmètre PrailleAcaciasVernets (PAV), augmentera l’offre de quelques 100'000 m2 de bureaux, soit plus que la totalité des vacants observés à ce jour à Genève par Colliers!
À plus longue échéance, les projets liés au futur train périphérique franco-suisse «CEVA» (CornavinEauxVives–Annemasse) devraient offrir plusieurs dizaines de milliers de m2 en plus, mais rien n’est attendu avant 2015. Au-delà, un certain nombre de projets administratifs devraient prendre place dans la zone PAV. Cela dit, leurs contours étant encore en cours de définition, il semble optimiste d’imaginer une première pierre avant 2016.
Entretemps, la demande se sera sans doute modifiée plusieurs fois, mais comment et dans quelle ampleur ? 2012 apportera un début de réponse. Pour 2012, une possible appréciation du franc suisse face au dollar devrait diminuer sensiblement la demande de bureaux, ne serait-ce que celle de deux secteurs genevois majeurs: la banque et les organisations internationales.
À ce jour, il se décèle au centre-ville un mouvement de vente d’immeubles de prestige abritant des activités bancaires (Coutts, BNS, Safdié, Vontobel ...). Parallèlement, certaines banques, à l’instar d’UBS, déplacent une large part de leurs effectifs hors du centre. La conjoncture semble surtout menacer les banques privées, ménageant encore, pour l’heure, les autres activités bancaires.
D’ores et déjà, sous réserve de «l’exception horlogère», les entreprises remettent à plus tard des décisions de croissance des locaux loués et/ou d’engagements de personnel et il est bien difficile de mettre une échéance à leur report.
Du point de vue des loyers, si les vacants augmentent depuis six mois et que la demande n’a plus la vigueur d’antan, les loyers demandés ne baissent guère et les bailleurs, comme tout le monde, attendent de voir.
Cet état de fait touche toutes les zones dans des proportions comparables. Au centre-ville, malgré une demande toujours très forte, les surfaces prennent plus de temps à trouver preneur, parfois moyennant l’octroi d’avantages aux locataires (loyers échelonnés, mois de gratuité, options de sortie anticipée...).
Ces constats sont les probables permisses d’une correction du niveau des loyers pour 2012.
Source : http://www.colliers-ami.ch
Nous accompagnons nos clients en matière de gestion patrimoniale, valorisation des propriétés, prospections, acquisitions, pilotage d'opérations et constructions nouvelles.
